Kombi bakımı ve petek temizliği kiracıya mı, ev sahibine mi ait?

Genel uygulamada yıllık kombi bakımı ve petek temizliği, evin olağan kullanımı için gereken bakım sayılır ve kiracıya düşer. Kombinin ağır bir arızası ya da eskidiği için değişmesi ise genellikle ev sahibinin sorumluluğundadır. Önce kira sözleşmenize bakın; bu konuda bir madde olabilir.

Bu yazı genel bilgi verir, hukuki tavsiye değildir. Somut bir anlaşmazlıkta bir avukata danışın.

Kanun ne diyor?

Konut kirasını Türk Borçlar Kanunu (TBK) düzenler. Konumuzla ilgili iki madde var.

TBK m.317: Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini öder. Kanun “olağan”ın neleri kapsadığını tek tek saymaz; bu konuda yerel âdet de göz önünde tutulur.

TBK m.301: Kiraya veren, kiralananı sözleşmeye uygun kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.

İkisini yan yana koyunca genel çerçeve ortaya çıkar. Her yıl yapılan, kullanıma bağlı küçük bakım kiracının işidir. Evi oturulabilir durumda tutmak için gereken büyük onarımlar ise ev sahibinin. Kombi, evin ısınmasını ve sıcak suyunu sağlayan temel donanım olduğu için çalışır durumda tutulması ikinci maddenin konusudur.

Hangi iş genellikle kime düşer?

Uygulamada çoğu zaman aşağıdaki gibi bir ayrım yapılır. Tablo bir kural değildir, sık görülen yaklaşımı özetler; sözleşmeniz ve olayın ayrıntıları durumu değiştirebilir.

İş	Genel uygulama
Yıllık kombi bakımı	Kiracı
Belli aralıklarla petek temizliği	Kiracı
Basıncı tamamlama, termostat pili gibi günlük işler	Kiracı
Yanlış kullanım ya da ihmalden doğan arıza	Kiracı
Eskimeden doğan büyük arıza (pompa, kart, eşanjör)	Ev sahibi
Kombinin değişimi	Ev sahibi
Duvar içinde ya da şap altında tesisat kaçağı	Çoğu zaman ev sahibi

Yanlış kullanıma örnek, kışın evi uzun süre ısıtmadan bırakıp boruların ya da cihazın donmasına yol açmaktır. Duvar içindeki bir kaçak ise kullanımdan değil tesisatın yaşından ya da işçiliğinden kaynaklandığı için genellikle ev sahibinin konusudur. Kaçağın nasıl anlaşılacağını su kaçağı belirtileri yazımızda anlattık.

Petek temizliği neden ayrı bir konu?

Petek temizliği belli aralıklarla yapıldığında olağan bakım sayılır. Ama yeni taşındığınız bir evde petekler daha ilk kışta ısınmıyorsa ve tesisat yıllardır yıkanmamışsa, durum evin size teslim edildiği hâlle ilgili olabilir. Böyle bir durumda masrafı ev sahibiyle konuşmak makuldür.

Bu yüzden taşındıktan sonra kaloriferi ilk kez çalıştırdığınızda peteklere tek tek dokunun. Altı soğuk kalan petek varsa fotoğraflayıp ev sahibine hemen bildirin. Temizliğin ne zaman gerektiğini petek temizliği neden önemli yazımızda anlattık.

Temizlik sırasında eski bir petek vanasının kaçırmaya başlaması ya da bir rakorun değişmesi gerekebilir. Parçanın yaşından kaynaklanan bu tür değişimler de çoğu zaman ev sahibiyle konuşulur.

Bakımsızlık ve arıza

Ayrımın en çok tartışıldığı yer burasıdır. Yıllarca bakımı yapılmamış bir kombide büyük bir parça bozulursa, ev sahibi arızanın bakımsızlıktan çıktığını ileri sürebilir. Yıllık bakımı yaptırıp belgesini saklamak sizi bu tartışmanın dışında tutar. Bakımda neler yapıldığını ve ne sıklıkla gerektiğini kombi bakımı ne sıklıkla yapılmalı yazımızda bulabilirsiniz.

Bakım belgesinde tarih, yapılan işlemler, varsa değişen parça ve işi yapan firmanın adı yazmalıdır. Yalnızca “bakım yapıldı” yazan bir fiş, ileride bir tartışmada pek işe yaramaz.

Sözleşmede ne yazıyor?

Birçok kira sözleşmesinde kombi bakımı, petek temizliği ya da “küçük onarımlar” hakkında bir madde bulunur. Önce ona bakın. Ancak sözleşmeye yazılan her maddenin her durumda geçerli sayılmayabileceğini de bilin; özellikle kiracıya ağır yük getiren maddeler tartışma konusu olabilir. Emin değilseniz bir avukata danışın.

Sözleşmede madde yoksa yukarıdaki genel çerçeve ve yerel uygulama esas alınır. Madde var ama belirsizse, örneğin yalnızca “küçük onarımlar kiracıya aittir” yazıyorsa, bir pompa ya da kart arızasının bu kapsama girip girmediği tartışılabilir. Böyle durumlarda arızanın nedenini ve değişen parçayı belgelemek konuşmayı somut hâle getirir.

Kombi değişmesi gerekiyorsa

Kombi onarılamayacak durumdaysa ya da onarımı cihazın değerine göre mantıksızsa değişim gündeme gelir. Değişim genellikle ev sahibinin kararı ve masrafıdır. Kiracıya düşen, arızayı zamanında bildirmek ve değişim için eve girilmesine imkân tanımaktır. İstanbul’da kombi değişimi İGDAŞ’ın proje ve kontrol sürecinden geçtiği için ev sahibinin belgeleri ve onayı da gerekir; süreci kombi değişiminde İGDAŞ süreci yazımızda anlattık.

Kombiyi kiracı kendi parasıyla aldıysa durum farklıdır. Cihaz kiracının olabilir ve taşınırken ne olacağı ev sahibiyle yapılan anlaşmaya bağlıdır. Bunu baştan yazılı hâle getirmek ileride çıkacak tartışmayı önler.

Merkezi sistemle ısınan binalarda

Binada her dairede ayrı kombi yerine ortak bir kazan varsa durum biraz değişir. Kazanın bakımı ve işletmesi ortak gider sayılır ve çoğu binada aidat üzerinden paylaşılır. Kazan değişimi gibi büyük yatırımlar ise genellikle kat maliklerine düşer. Daire içindeki peteklerin temizliği ve vanaları yine dairenin kendi konusudur.

Tartışmayı önleyen adımlar

1. Taşınırken durumu kaydedin. Kombinin markasını, modelini, basıncını ve çalışıp çalışmadığını fotoğraflayın. Ev sahibine son bakımın ne zaman yapıldığını sorun.
2. Sözleşmedeki maddeyi okuyun. Bakım, onarım ve değişim için ne yazdığını not edin.
3. Yıllık bakımı yaptırın, belgesini saklayın. Fatura, fiş ya da servis formu ileride elinizdeki en sağlam kanıttır.
4. Arızayı yazılı bildirin. Telefonla konuştuktan sonra aynı şeyi mesaj ya da e-postayla da yazın: ne zaman başladı, belirti ne, usta ne dedi. Anlaşmazlık büyürse noter aracılığıyla bildirim de yapılabilir.
5. Büyük masrafa onaysız girmeyin. Pahalı bir parça ya da değişim gerekiyorsa, iş başlamadan önce ev sahibiyle kimin ödeyeceğini konuşun ve anlaşmayı yazılı hâle getirin.
6. Güvence süresindeki cihazda yetkili servisi arayın. Kombi hâlâ üreticinin güvence süresi içindeyse markanın yetkili servisi çağrılmalıdır. Başka birinin müdahalesi bu güvenceyi düşürebilir ve ev sahibiyle yeni bir tartışma çıkarır.

Kanun da kiracının, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı arızaları ev sahibine bildirmesini bekler. Bildirilmeden büyüyen bir arızanın masrafı tartışmaya açılabilir; bu yüzden beklemeden bildirmek her iki tarafın da işine gelir.

Usta size nasıl yardımcı olabilir?

Kimin ödeyeceği çoğu zaman arızanın nedenine bağlıdır: bakım eksikliği mi, parça yorgunluğu mu, kullanım hatası mı? Kombi bakım ve onarımında keşifte arızanın ne olduğunu ve neden çıktığını açıkça anlatırız. Hangi parçanın değişeceğini ve toplam fiyatı işe başlamadan söyleriz. İş sırasında fotoğraf çektiğimiz için bu bilgileri ev sahibinize iletmeniz de kolaylaşır. Onayınız olmadan işe başlamayız; kimin ödeyeceğini ev sahibinizle netleştirmeniz için zaman tanırız.