Alt kata su sızıyor: masrafı kim öder, sigorta karşılar mı?

Genel kural şu: su hangi dairenin tesisatından çıkıyorsa, o dairenin sahibi kendi tesisatını onarmakla ve kaçağın alt kata verdiği zararı karşılamakla yükümlüdür. Kaçak binanın ortak kolonundaysa masraf kat malikleri arasında paylaşılır. Bu yüzden ilk iş tartışmak değil, kaçağın yerini ve sebebini netleştirmektir.

Bu yazı genel bilgi içindir, hukuki tavsiye değildir. Kira sözleşmesi, yönetim planı ve sigorta poliçesindeki hükümler durumu değiştirebilir. Anlaşmazlık varsa bir avukata danışın.

Önce kaçağın yerini netleştirin

“Kim öder” sorusunun cevabı, suyun nereden geldiğine bağlıdır. Üç ihtimal vardır:

• Üst dairenin kendi tesisatı: Daire içindeki temiz su ve sıcak su boruları, kalorifer hattı, giderler, klozet ve rezervuar bağlantıları, duş teknesi, derzler.
• Binanın ortak tesisatı: Temiz su kolonu, pis su kolonu, yağmur suyu borusu, depo ve hidrofor.
• Yapının kendisi: Çatı, cephe, teras.

Leke duş kullanıldıktan sonra mı büyüyor, sürekli mi ıslak, yağmurla mı artıyor? Bu ayrımı nasıl yapacağınızı tavandan su damlıyor yazımızda anlattık. Tahmin yetmiyorsa bir su kaçağı tespiti iki tarafın da işine gelir. Kaçağın hangi hatta ve hangi noktada olduğu belli olunca tartışmanın büyük kısmı kendiliğinden biter.

Kaçak üst dairedeyse

Kaçak üst dairenin kendi tesisatındaysa, genel olarak o dairenin sahibi iki şeyden sorumludur: kendi tesisatını onarmak ve kaçağın alt dairede yol açtığı zararı karşılamak. Bu zarar ıslanan tavanı, sıvayı, boyayı ve gerekirse eşyayı kapsar. Komşuluk hukukunda herkesin kendi bölümünü başkasına zarar vermeyecek şekilde kullanması beklenir.

Kaçağın küçük bir conta ya da bir rezervuar bağlantısı olması bunu değiştirmez. Alt kata zarar veren kaçak çoğu zaman gözle görülmeyen bir yerdedir ve üst kattaki kişi bundan gerçekten habersiz olabilir. İlk konuşmayı bir suçlama olarak değil, birlikte çözülecek bir arıza olarak açmak işleri hızlandırır.

Üst daire boşsa ya da sahibine ulaşılamıyorsa

Boş bir dairede kaçak haftalarca fark edilmeden sürebilir. Böyle bir durumda önce apartman yöneticisine haber verin; yönetimde daire sahibinin ya da kiracının iletişim bilgisi çoğu zaman vardır. Yöneticiyle birlikte o dairenin sayaç vanasını kapatmak temiz su kaçağını durdurur. Bunu yaparken bir iki komşunun da hazır bulunması ve durumun fotoğrafla ya da kısa bir yazıyla kayda geçirilmesi, sonradan doğabilecek “kim kapattı, neden kapattı” tartışmasının önüne geçer.

Kiracı mı öder, ev sahibi mi?

Üst dairede kiracı oturuyorsa alt kattaki komşu genellikle iki tarafla da konuşur. Ama kiracı ile ev sahibi arasındaki paylaşım kaçağın sebebine göre değişir. Türk Borçlar Kanunu’ndaki iki madde bu ayrımı sade bir şekilde çizer:

• TBK m.301: Kiraya veren, evi kullanıma elverişli şekilde teslim etmek ve kira süresince bu durumda tutmakla yükümlüdür. Duvarın içinde eskiyip delinen bir boru bu kapsama girer.
• TBK m.317: Kiracı, evin olağan kullanımı için gereken temizlik ve bakım giderlerini öder. Musluk contası değiştirmek, perlatör temizlemek, sifon açmak gibi küçük işler bu kapsamdadır.

Durum	Genellikle kime düşer?
Duvar ya da şap içindeki borunun eskiyip kaçırması	Ev sahibi
Conta, perlatör, sifon gibi olağan küçük bakım	Kiracı
Açık unutulan musluk, gidere atılan ıslak mendil gibi kullanım hatası	Kiracı
Apartman kolonu, ortak gider, depo, hidrofor	Kat malikleri (yönetim aracılığıyla)

Kiracı kaçağı fark ettiğinde ev sahibine gecikmeden haber vermelidir. Haberdar edilmeyen ve haftalarca süren bir kaçağın büyüttüğü zarar, ayrıca tartışma konusu olabilir.

Kaçak ortak tesisattaysa

Kat Mülkiyeti Kanunu, binanın ortak kullanımına ayrılan tesisatı genel olarak ortak yer sayar: ana su kolonları, pis su kolonu, yağmur suyu boruları, depo ve hidrofor gibi. Bunların onarımı apartman yönetimi üzerinden yapılır. Masraf, yönetim planında başka bir hüküm yoksa genellikle arsa payı oranında kat maliklerine paylaştırılır.

Ortak tesisat ile dairenin tesisatı arasındaki sınır her binada aynı netlikte değildir. Genel olarak temiz suda dairenin vanasından ya da sayacından sonraki kısım daireye aittir. Giderlerde ise dairenin yatay borularının kolona bağlandığı noktaya kadarki kısım daireye aittir. Arıza tam bu birleşim noktasındaysa yönetimle konuşup ortak bir karar almak gerekir.

Sigorta neyi karşılar?

Konut sigortası ve dahili su teminatı

Konut sigortalarının çoğunda “dahili su” teminatı bulunur. Bu teminat, evin içindeki su tesisatından, kalorifer hattından ya da bağlı cihazlardan kaçan suyun binaya ve eşyaya verdiği hasarı karşılar. Kaçağın çıktığı borunun ya da parçanın kendisinin onarımı ise birçok poliçede kapsam dışıdır; yalnızca suyun yol açtığı hasar karşılanır.

Komşuya verilen zarar

Üst dairenin alt kata verdiği zarar için bakılması gereken teminat, poliçedeki komşuluk mali sorumluluk (komşuluk mali mesuliyet) teminatıdır. Bu teminat varsa, poliçe sahibinin komşusuna verdiği zarar belirli limitler içinde karşılanabilir. Teminatın olup olmadığını ve limitini poliçenizden ya da acentenizden öğrenin.

DASK su hasarını karşılamaz

DASK zorunlu deprem sigortasıdır. Yalnızca deprem ve depremin doğrudan yol açtığı hasarları karşılar; su kaçağı ya da boru patlaması DASK’ın konusu değildir.

Sigorta başvurusu düşünüyorsanız acil önlemleri hemen alın: vanayı kapatın, kaçağı durdurun. Ama tavanı boyamadan ve hasarlı yeri yenilemeden önce sigorta şirketine haber verin; hasarı yerinde görmek isteyebilirler.

Hasar bildirimini geciktirmeyin. Poliçelerde bildirim için bir süre öngörülür ve bu süre aşılırsa başvuru zorlaşabilir. Üst daire de sigortalıysa, iki tarafın sigorta şirketine aynı fotoğrafları ve aynı tespiti vermesi değerlendirmeyi hızlandırır.

Belgeleyin

Anlaşmazlıkta da sigorta başvurusunda da elinizdeki belgeler işi kolaylaştırır:

1. Lekenin ve ıslanan eşyaların tarihi belli fotoğrafları. Leke büyüyorsa aynı açıdan birkaç gün arayla çekin.
2. Kaçağın nerede ve neden olduğunu gösteren yazılı bir tespit. Tesisatçıdan hangi hattın, hangi noktanın kaçırdığını ve ne yapıldığını yazılı olarak belirtmesini isteyin.
3. Onarım ve boya için alınan teklifler ve faturalar.
4. Komşunuzla ve yöneticiyle yaptığınız yazışmalar. Telefon mesajları da kayıttır.

Biz iş sırasında fotoğraf çekiyoruz. Açılan noktanın ve değişen parçanın fotoğrafı, bu tür konuşmalarda çoğu zaman uzun açıklamalardan daha çok işe yarar.

Önce komşunuzla konuşun

Bu tür durumların büyük kısmı mahkemeye değil, iki komşunun aynı masaya oturmasına kalır. Konuşmayı şu sırayla kurmak işe yarar:

1. Kaçağın yerini birlikte tespit ettirin.
2. Kaçağın çıktığı daire tesisatını onartsın; onarım bitmeden boya yapılmasın.
3. Tavanın kurumasını bekleyin. Sıva kalınlığına ve mevsime göre bu birkaç hafta sürebilir.
4. Sıva ve boya onarımının kimin ustasıyla, nasıl yapılacağında anlaşın.

Kaçak eski ve yorgun bir boru hattının parçasıysa, tek noktayı onarmak bir sonraki kaçağı engellemez. Galvaniz borulu eski binalarda bu sık görülür. Böyle bir durumda su tesisatı yenileme seçeneğini konuşmak, iki komşuyu da bir sonraki leke derdinden kurtarır.